Lägenhetsbyte – så fungerar det

Drömmer du om att bo på en annan plats eller kanske i en större lägenhet? Kanske har du hört om lägenhetsbyten men är osäker på hur det fungerar? Ingen fara – du är inte ensam! I den här artikeln går vi igenom vad som gäller när man vill byta sin hyresrätt.

Krav för att få byta lägenhet

Alla som bor i en hyresrätt ska kunna ha möjligheten att byta sin lägenhet om man uppfyller vissa villkor. För att kunna byta lägenhet behöver du ha ett godkännande från din hyresvärd. Om de inte ger dig det kan du ta ärendet vidare till hyresnämnden. Bestämmelserna kring lägenhetsbyte finns i hyreslagen.

För att kunna byta din lägenhet så måste du påvisa starka och giltiga skäl. Detta kallas även för beaktansvärda skäl. Ett beaktansvärt skäl kan vara:

• Ändrade familjeförhållanden
  • Exempelvis att din familj växer på grund av att du blivit sambo eller väntar barn. Eller att den blir mindre på grund av en separation eller att barnen flyttat ut.
• Ändrade ekonomiska förhållanden
  • Till exempel att du blivit av med jobbet eller att du inte klarar det ekonomiskt med nuvarande hyra.
• Studier eller jobb på annan ort

Lagen säger också att bytet måste också ske "utan påtaglig olägenhet” för hyresvärden. Det innebär att personen som övertar din bostad bör vara skötsam och kunna betala hyran.

Minst ett års boende innan byte

För att kunna byta lägenhet måste du ha bott där i minst tolv månader enligt hyreslagen. Den lagen finns för att kunna säkerställa att du är en hyresgäst som sköter dig och att främja stabilitet på hyresmarknaden.

Men vad händer om du vill byta din lägenhet tidigare än så? Går det?

Det finns en chans, men för att byta tidigare än tolv månader krävs enligt hyreslagen särskilda skäl, ofta större livsförändrande sådana.

Exempel på särskilda skäl är:

• En familjemedlems bortgång
• Ett akut behov av en mindre bostad
• Ett behov av att flytta till en ny stad
• Du har förlorat ditt arbete och därmed inte kan täcka kostnaden för ditt nuvarande boende.

Triangelbyte

När tre eller fler parter vill byta lägenhet med varandra kallas detta för triangelbyte. Det innebär alltså att fler än två personer vill byta sin lägenhet med varandra. Regelverket för byten där flera personer är delaktiga är densamma som för byten som endast involverar två personer.

Läs mer om vad som gäller vid triangelbyte.

Då får du inte byta lägenhet

Regelverket för byte av lägenheter finns tillhands för att förstärka säkerheten för både hyresvärden men också för dig som hyresgäst. Och det finns vissa särskilda regler kring när du inte får byta lägenhet.

• Du får inte överlåta eller byta din hyresrätt utan godkännande från hyresvärden. Det innebär att du alltid måste kolla upp med din hyresvärd vad som gäller och när du kan byta lägenhet.
• Det går heller inte att byta din hyresrätt mot en bostadsrätt. Regelverket säger att möjligheten till ett byte enbart kan göras mellan hyresrätter.
• Du kan inte heller byta lägenhet mot betalning. Det är olagligt att byta lägenhet mot betalning och det kan leda till straff.

Viktigt att veta: Om du vill byta din lägenhet men inte har fått godkännande från hyresvärden kan ni båda riskera att bli av med era boenden.

Vad händer om någon tar betalt för ett lägenhetsbyte?

Det är olagligt att ta betalt för ett lägenhetsbyte och bytet kan avslås om det finns skäl att tro att betalningar har skett. Det är hyresvärden som däremot måste bevisa att du verkligen mottagit en otillåten betalning.

Den 1 oktober 2019 skärptes lagen gällande handel med hyresavtal, även kallat för svartkontrakt. Att sälja ett kontrakt för en hyresrätt är olagligt och den som bryter mot lagen kan få böter eller fängelse i upp till fyra år.

Det är också olagligt att köpa en hyresrätt, och det inkluderar att ge ersättning till den man byter lägenhet med. Även här är straffet böter eller fängelse i upp till fyra år.

Utöver risken för böter eller fängelse kan den som är inblandad i handel med hyresavtal förlora sin hyresrätt.

Byten får bara ske mellan hyresrätter

Hyresnämnden godkänner inte ett lägenhetsbyte mot en bostadsrätt, villa eller annan ägd boendeform. Det är strikt reglerat efter att hyresrätter endast kan bytas mot hyresrätter. Men det handlar också om att en hyresgäst kan köpa en bostadsrätt eller villa utan att använda sin hyresrätt och endast använda den för byte.

Om du blir nekad lägenhetsbyte av din hyresvärd

Om du har giltiga skäl för ett lägenhetsbyte men blir ändå nekad av din hyresvärd så kan du ansöka om att få saken prövad hos hyresnämnden. Den svenska hyresnämnden är väldigt lik en klassisk domstol som prövar olika hyres- och boendefrågor. Det finns åtta olika hyresnämnder i Sverige och du kan hitta just din hyresnämnd på domstol.se.

Hem & Hyra har gjort en intressant granskning av byten som godkänts och nekats i hyresnämnden.

Åtta steg för att byta din lägenhet

Följ dessa åtta steg när du väl är inne på spåret att byta lägenhet. Glöm inte att kolla upp om du har beaktansvärda skäl för ett byte, kolla med din hyresvärd och akta dig för bedragare som vill ha betalt.

Skriv en lockande annons

Första steget i denna process är egentligen det viktigaste. Du vill locka till dig intressenter som möjligen vill byta lägenhet med dig.

• Var informativ och engagerande i din beskrivning av lägenheten.
• Beskriv de absolut bästa egenskaperna med lägenheten, till exempel närheten till naturen, hur nära tillhands bussen är eller att förskolan ligger ett stenkast bort.
• Skriv även lite kort om skicket på lägenheten, är det nyrenoverat eller inte. Var noga med att beskriva saker som skick på vitvaror, badrum, golv och väggar.
• Bifoga planlösningar och bilder för att göra det enklare för intressenten att skapa sig en uppfattning om din lägenhet.

Publicera din annons på nätet

På sajter som blocket.se eller lägenhetsbyte.se hittar du det mest omfattande urvalet av lägenheter tillgängliga för byte. Genom dessa sajter kan du skapa en annons för att visa upp din egen lägenhet och samtidigt bläddra bland andra tillgängliga bostäder. Många bytessajter tar ut en avgift varje månad. Tänk på att alltid vara på din vakt, eftersom det kan finnas risk för bedrägeri på dessa digitala bostadsplattformar.

Du kan också alltid kolla med din hyresvärd och se på vilken plattform tidigare hyresgäster använt sig av för ett lägenhetsbyte.

I vissa områden finns det även lokala Facebook-grupper där det kan vara effektivt att posta en kort och lockande bytesannons för att kolla intresset.

Använd byteslappar

Om du vill byta mot en lägenhet i närområdet kan det vara en bra idé att sätta upp utskrivna byteslappar, exempelvis på anslagstavlor i centrum eller i trappuppgångar.

Fräscha upp inför visningen

När du har fått napp och någon hört av sig till dig och vill komma och titta på din lägenhet bör du se till att fräscha upp inför visningen. Du kan läsa mer om detta i våra artiklar om effektiv städning och hur du kan inreda med växter i hemmet.

Gå på lägenhetsvisning

När du ska kolla på lägenheten du vill flytta in i bör du:

• Kolla runt och se om det finns skador på golv, vitvaror, badrum och väggar. Det behöver inte bara vara skador, utan kolla även slitage.
• Ta din tid, ställ frågor och skriv ner det du skulle vilja fråga hyresvärden sen.
• Ta ett samtal med hyresvärden efter din visning – fråga när lägenheten renoverades senast, om de är villiga att göra förbättringar, vad du själv får göra, och liknande.

Ha ett öppet sinne

Ibland är inte allt perfekt. Lägenheten du är intresserad av kanske inte har den öppna planlösningen eller golv i valnötsfärg du drömt om. Men ofta kan det hjälpa att ha ett öppet sinne och försöka föreställa sig hur fint hemmet kan bli med dina egna möbler, dekorationer och personliga prylar.

Glöm inte rätt dokument och papper

Bytet av lägenheterna är inte giltigt förrän hyreskontrakten är undertecknade. Även fast du och den andra personen kommit överens, så är det faktiskt hyresvärdarna som i slutändan godkänner bytet och kontraktskrivningarna kan ske. Glöm inte att be om kopior och dubbelkolla så att du har alla dokument.

Gör värden uppmärksam på dolda skador

Du är redo att flytta in och alla papper är underskrivna, men ser lägenheten ut som på visningen? Om lägenheten är ostädad eller om du upptäcker dolda skador ska du omedelbart kontakta din hyresvärd för en till besiktning av lägenheten.

Sammanfattning

• För att byta din lägenhet måste du ha ett godkännande från hyresvärden och ha så kallade beaktansvärda skäl..
• Om hyrevärden inte godkänner din bytesförfrågan kan ärendet prövas i hyresnämnden.
• Minst tolv månaders boende i bostaden krävs vanligtvis innan bytet, med undantag kan ges vid större livsförändringar.
• Triangelbyte, med tre eller fler parter, följer samma regler som vanliga byten.
• Att ta eller ge betalningar vid lägenhetsbytet är olagligt och kan leda till straff.
• Efter flytten, kontrollera att allt är som förväntat och kontakta hyresvärden vid problem.

Hoppas att du fann den här artikeln hjälpsam. Om du har några frågor om hur ett lägenhetsbyte fungerar eller om dina skäl är tillräckligt starka, ring och prata med din hyresvärd.

---

HomeQ är Sveriges största marknadsplats för förstahandslägenheter. Vi har samarbetsavtal med hundratals privata och kommunala fastighetsbolag som hyr ut sina lägenheter direkt via HomeQ. Vi gör livet enklare både för dig som bostadssökande och för bostadsbolag och dess uthyrare.