En guide till hyresrätter och hyror

Välkommen till vår guide om hyresrätter och hyror! Har du någonsin funderat på vad som ingår i hyran du betalar varje månad? Eller hur bruksvärdet på en hyresrätt räknas ut? Kanske överväger du att hyra ut din egen lägenhet i andra hand. Oavsett vad du undrar över kommer denna guide att ge dig svaren.

Vad ingår i hyran?

Som boende i en hyresrätt betalar din hyra för mer än bara rätten att bo i bostaden, hyran går även till reparationskostnader, kostnader för att hålla hela huset i brukligt skick och förmåner som hiss och tvättstuga.

Kostnaden du betalar för din hyresrätt används av din fastighetsvärd till bland annat:

• Driftkostnader för värme, el och vatten
• Underhåll av fastigheten, inklusive tak och fasad
• Fastighetsskatter och andra kostnader för finansiering av bostaden

Bruksvärdet på en hyresrätt – vad är det och hur bestäms det?

I Sverige regleras de allra flesta hyrorna för hyresrätter enligt det lagstadgade systemet kring bruksvärdeshyra och förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen). 

Bruksvärdet på en hyresrätt beräknas baserat på faktorer som:

• Hyresrättens fysiska utformning (storlek, antal rum, planlösning och standard)
• Förmåner som kommer med hyresrätten (exempelvis om huset har hiss, sopnedkast, tvättstuga, garage och olika förvaringsutrymmen som källarförråd och vindsförråd)
• Hyresrättens läge (hur nära huset har till kollektivtrafik och andra kommunikationer, dess allmänna läge, utsikt och boendemiljön i stort)

Hur bevisar jag att jag kan betala hyran?

Du bör kunna bevisa att du har en årsinkomst som räcker till att du kan både betala hyran och ha pengar över till hushållskostnader. Om ni är två som söker lägenhet tillsammans godkänner vissa hyresvärdar att ni slår ihop era inkomster, men generellt ska du ensam kunna stå för hyran.

Skälig hyra – vad menas med det?

Kortfattat kan man säga att en skälig hyra är en sådan där hyran speglar bruksvärdet (se ovan) och ligger i linje med hyresnivåerna för andra bostäder som har liknande kvaliteter och förutsättningar.

Vad gör man om man har en oskälig hyra?

Om du har ett förstahandskontrakt och anser att din hyra är oskälig kan du anmäla detta till Hyresnämnden. Besluten i Hyresnämnden är situationsbaserade och vad följderna blir kan skilja sig från fall till fall. Om din klagan till Hyresnämnden godkänns kan du efter domen få en lägre hyra, och du kan även få tillbaka pengar från din hyresvärd.

Anledningar till att hyran kan höjas

Varje år förhandlar Hyresgästföreningen tillsammans med din hyresvärd för en ökad hyressättning. Historiskt sett har den årliga höjningen legat kring 2%, men det finns undantag. År 2023 såg vi, enligt Hem & Hyras hyreskartläggning, den största hyresökningen på 2000-talet.

Din hyra kan även höjas om standarden på din lägenhet höjs; det behöver inte vara någon större renovering såsom stambyte för att detta ska ske. Det kan till exempel vara att du får nytt parkettgolv, tvätt- eller diskmaskin installerad i lägenheten eller ett helt renoverat kök.

I vissa fall kan man även behöva betala den höjda hyran retroaktivt, om beslutet tagits efter att betalningsavier skickats ut.

Hyra ut sin hyresrätt i andra hand

En ekvation:

• Hyran du själv betalar + driftkostnader (el, bredband) + ev. tillägg för möblerad lägenhet (10--15% av hyran) = Hyran du kan ta ut när du hyr ut din lägenhet i andra hand.

Det kan kännas som ett enkelt sätt att tjäna lite extra pengar genom att hyra ut sin lägenhet i andrahand, men om du tar ut en oskälig hyra, det vill säga en hyra som är högre än dina vanliga boendekostnader, kan du bli återbetalningsskyldig, bli av med kontraktet samt dömas till böter eller fängelse i upp till två år. 

Ska du hyra ut din lägenhet i andra hand, eller har fått ett erbjudande om att hyra någons lägenhet i andra hand? Läs vår guide om kontrakt och få bra tips på vad du måste tänka på.

---

HomeQ är Sveriges största marknadsplats för förstahandslägenheter. Vi har samarbetsavtal med hundratals privata och kommunala fastighetsbolag som hyr ut sina lägenheter direkt via HomeQ. Vi gör livet enklare både för dig som bostadssökande och för bostadsbolag och dess uthyrare.