Den stora guiden till hyreskontrakt

Vad innebär ett kontrakt och hur ska parterna i kontraktet förbinda sig till avtalet? I denna hjälpsamma guide har vi sammanfattat allt du behöver veta innan du skriver på ditt hyreskontrakt.

Vikten av ett skriftligt kontrakt

När du hyr en bostad bör du alltid se till att få ett skriftligt hyreskontrakt. Enligt hyreslagen har du rätt till detta. Även om muntliga avtal i teorin är bindande kan det uppstå tvister om innehållet i avtalet. För att undvika situationer där ditt ord står mot hyresvärdens är det alltid bäst att ha ett skriftligt dokument som styrker vad ni kommit överens om.

Innan du skriver på ditt hyreskontrakt

Innan du skriver på kontraktet är det viktigt att läsa igenom det noggrant och kontrollera att allting stämmer. Ditt kontrakt bör innehålla detta:

• Hyresvärdsinformation
• Uppgifter om dig och eventuella medhyresgäster
• Adressen till lägenheten
• Beskrivning av lägenheten (rum, yta, osv.)
• Månadshyra och vad som inkluderas, exempelvis värme och vatten
• Avtalstid och hur lång uppsägningstiden är
• Extra utrymmen som ingår (vinds- eller källarförråd, exempelvis)
• Eventuella tillägg eller extrautrustning från tidigare hyresgäster

Du bör också vara uppmärksam på:

• Skicket på lägenheten

  Undersök lägenheten innan du börjar flytta in och ta foton på eventuella skador och reparationer som behöver göras, så att du inte själv blir betalningsskyldig för skador du inte själv orsakat.

• Allmänna villkor och särskilda bestämmelser

  Dessa brukar stå på kontraktets baksida och ibland kan det förekomma bestämmelser som faktiskt inte gäller, så var noga med dessa. Till exempel att man inte får ha inneboende utan hyresvärdens tillstånd.

Hur många personer får stå på kontraktet?

Det finns ingen lag som säger att den ena partner eller fler måste stå på kontraktet i ett samboskap. Det är helt enkelt upp till er hur ni vill göra.

Bra att veta: Står man på ett kontrakt betyder det inte att man är folkbokförd där. Bor man ihop med någon på samma adress, vare sig man står på kontrakt eller inte, så är det viktigt att den personen är folkbokförd där då det är ett brott att inte ha sin folkbokföringsadress där man faktiskt sover. Sedan 2018 har lagen skärpt straffet för folkbokföringsbrott.

Kan man köpa och sälja förstahandskontrakt?

Att sälja och köpa ett förstahandskontrakt är olagligt. Det kan däremot vara väldigt lockande med ett så kallat svartkontrakt, det vill säga att betala för ett förstahandskontrakt. Men det kan bli lagliga följder för båda parterna såsom böter och fängelse samt att du blir av med kontraktet.

Ta över förstahandskontrakt

Det går i särskilda fall att överta ett förstahandskontrakt, detta måste då godkännas av hyresvärden. Om du till exempel bor i andra hand och vill ta över kontraktet så får den som har förstahandskontraktet kontakta hyresvärden – men hyresvärden har ingen plikt att överlåta kontraktet.

Om du har delat en lägenhet med en annan person, som nu ska flytta, är det enklare att ta över förstahandskontraktet. Har ni till exempel varit sambos och er hyresvärd fortfarande nekar övertagandet av kontraktet kan ni överklaga till hyresnämnden.

Giltiga skäl till att överlåta ett förstahandskontrakt, enligt Hyresnämndens bestämmelser:

• Du vill överlåta kontraktet till en familjemedlem eller sambo som du bott tillsammans med.
• Du vill överlåta kontraktet till en person som du har delat din bostad med i minst tre år.

Oavsett vem du vill överlåta kontraktet till måste denna ha en stadig inkomst, möjlighet att betala hyran och helst inte ha några betalningsanmärkningar.

Hyra ut i andra hand

Om du vill hyra ut din lägenhet i andra hand måste du först ha ett godkännande från din hyresvärd. Om du har särskilda skäl till att vilja hyra ut din hyresrätt, till exempel att du ska prova att bo med en sambo eller studera på en annan ort, måste din hyresvärd godkänna ansökan.

När du fått ett godkännande från din hyresvärd är det dags att skriva ett skriftligt kontrakt med din andrahandsgäst. Ibland kan din hyresvärd hjälpa dig med ett passande kontrakt, annars kan ni gratis ladda ned ett hyresavtal för andrahandsuthyrning från Hyresgästföreningens hemsida.

Många försöker tjäna pengar på att hyra ut sina lägenheter i andra hand till oskäliga priser. Det kommer med flera risker: det är olagligt att hyra ut en hyresrätt i andra hand utan värdens godkännande, och det kan leda till att ni båda blir vräkta. Om du tar ut för mycket i hyra, så kallad ockerhyra, kan du även bli återbetalningsskyldig.

Snabbkoll i kontraktspråk

Här finner du några vanliga uttryck du kan stöta på när det gäller lägenhetskontrakt.

• Hyresgäst: Den som hyr i första hand från en hyresvärd.

• Fastighetsägare/hyresvärd: Den som äger bostaden, den hyresvärd som hyr ut lägenheten till en hyresgäst i första hand.

• Hyreskontrakt: Ett kontrakt mellan fastighetsägare och hyresgäst, eller uthyrare och andrahandsgäst eller inneboende, som tydligt fastställer villkoren för hyresförhållandet, inklusive hyran, avtalsperioden och eventuella regler och föreskrifter.

• Muntligt avtal: Ett avtal som ingås genom muntliga överenskommelser mellan hyresvärden och hyresgästen, utan ett skriftligt dokument.

• Förstahandskontrakt: Ett hyresavtal mellan fastighetsägaren (hyresvärden) och hyresgästen som hyr bostaden direkt från ägaren.

• Andrahandskontrakt: Ett hyresavtal mellan uthyraren (den som redan hyr bostaden i förstahand) och andrahandsgästen (den som hyr bostaden av uthyraren).

• Ockerhyra: Att ta ut en oskäligt hög hyra är olagligt och det finns tydliga regler på det. Däremot får man lägga till 15% av hyran om lägenheten hyrs ut möblerad.

• Övertagande av kontrakt: En process där en person försöker ta över ett hyresavtal från den nuvarande hyresgästen, vanligtvis med godkännande från hyresvärden.

• Samboskap i hyresrätt: När två personer bor tillsammans i en hyresrätt som ett par eller sambor.

• Gemensamt hushåll: En situation där personer delar hushållsansvar och ekonomi.

Hyreskontrakt och samboende

När man väl tar steget att flytta ihop med någon, så kan det vara ett fantastiskt och betydelsefullt beslut. Men det är viktigt att vara medveten om vilka lagar och skyldigheter som gäller och hur ett samboende påverkar ens hyreskontrakt. Här är några vanliga frågor:

Måste värden godkänna att jag blir sambo?

Nej, du behöver inte hyresvärdens tillstånd för att flytta ihop och bli sambo. Däremot är det alltid bra att meddela hyresvärden om detta. Det är alltid bra utifall ni båda skulle vilja stå på kontraktet i framtiden eller kanske överlåta lägenheten.

Ni måste däremot uppdatera folkbokföringsuppgifterna så att ni inte begår folkbokföringsbrott. Du gör en flyttanmälan på Skatteverkets hemsida.

Kan min sambo ta över kontraktet?

Ja, det är möjligt att skriva över ett hyreskontrakt på sin sambo - men bara på vissa villkor.

• En sambo kan överta lägenheten om den andra sambon, som är kontraktsinnehavare, överlåter lägenheten när samboförhållandet upphör.
• Det är under förutsättningarna att det är ett varigt sammanboende, det innebär att man bott tillsammans i minst tre år.
• Övertagandet av lägenheter sker genom en skriftlig överenskommelse, bodelning eller genom dom.
• Om en sambo vill överta lägenheten måste hen göra anspråk på den, senast ett år efter att samboförhållandet upphört.

Läs mer på Hyresgästföreningens hemsida om hur du kan skriva över hyreskontraktet på din sambo.

Vad innebär ett stadigvarande samboförhållande?

Enligt lag är man i ett stadigvarande samboförhållande efter att man bott tillsammans i minst sex månader. Men det kräver också att man är i ett parförhållande där man har ett gemensamt hushåll och där det normalt ingår en sexuell relation i förhållandet.

Vad är gemensamt hushåll?

Ett gemensamt hushåll innebär att ni båda delar på hushållet och har en gemensam ekonomi. Det vi vill säga, att ni delar på alla vardagssysslor och det ekonomiska i hemmet.

Vi tar upp dessa frågor, och många fler, i vår stora guide om livet som Sambo i hyresrätt.

Sammanfattning av den stora guiden om kontrakt

• Det är viktigt att ha ett skriftligt hyreskontrakt, det skyddar mot potentiella tvister i framtiden.
• Innan du signerar bör du kontrollera att kontraktet innehåller viktig information som hyresvärdsuppgifter, lägenhetsinformation, hyra, avtalstid, uppsägningstid, etc.
• Dokumentera skador och reparationer innan inflyttning för att undvika framtida kostnader.
• Det är olagligt att köpa, sälja och förmedla förstahandskontrakt för pengar.
• Andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens godkännande och det är olagligt att ta ut ockerhyra.
• Du behöver inte hyresvärdens tillstånd för att bli sambo, men det är viktigt att förstå hur samboförhållanden påverkar kontrakt, inklusive möjlighet att överta kontraktet.

Att förstå nyanserna i ditt hyreskontrakt är en viktig del av att vara en informerad och ansvarsfull hyresgäst. Genom att vara noggrann, ställa rätt frågor och känna till dina rättigheter kan du undvika potentiella fallgropar och säkerställa att ditt boende blir en positiv och problemfri upplevelse. Vi hoppas att denna guide har varit till hjälp och önskar dig all framgång med ditt kommande hyresäventyr!